A recente Lei n.º 8/2022 de 10 de janeiro trouxe significativas alterações ao regime da propriedade horizontal, das quais destacamos:

• O condómino, para efeitos de celebração de contrato de alienação da fração da qual é proprietário, requer ao administrador a emissão de declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.

A declaração é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento e constitui um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração em causa, salvo se o adquirente expressamente declarar, na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.

•  A responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que a mesma deveria ter sido liquidada.

Os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário.

•  No caso de alienação da fração, o proprietário deve comunicar tal facto ao administrador do condomínio por correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da alienação, devendo informar o administrador do nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário.

A falta desta comunicação responsabiliza o vendedor / antigo proprietário pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação do imóvel.

•   A assembleia obrigatória anual poderá realizar-se, excecionalmente, durante o primeiro trimestre de cada ano.

Desde que tal possibilidade esteja contemplada no regulamento de condomínio ou resulte de deliberação aprovada por maioria na assembleia de condóminos

•   A convocatória poderá agora ser efetuada através de correio eletrónico.

Para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, devendo tal manifestação de vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico. o condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do respetivo e-mail convocatório.

•    A convocatória pode ser feita para trinta minutos depois.

Caso não compareçam condóminos suficientes para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data. Esta assembleia realizar-se-à no mesmo local caso estejam reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio.

•    Deverão ser obrigatoriamente lavradas atas das assembleias de condóminos e estas deverão ser redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes, devendo estas conter um resumo do essencial que se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando sempre:

– a data e o local da reunião;
– os condóminos presentes;
– os condóminos ausentes;
– os assuntos apreciados;
– as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação;
– o facto de a ata ter sido lida e aprovada.

A eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos. A assinatura e a subscrição da ata poderão ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas, valendo como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via. Tal declaração deverá ser junta, como anexo, ao original da ata.

•    Realização por meios de comunicação à distância.

Sendo necessário que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira. Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete à administração assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder realizar-se com recurso a esses meios.

•    A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio deverá mencionar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.

Desta forma, a ata na qual tais obrigações se encontram previstas poderá constituir título executivo.

•    Os condóminos têm a obrigação legal de informar o administrador do condomínio do seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico e atualizar tais informações sempre que as mesmas sejam objeto de alteração.

•    Alterações às funções do administrador:

– Verificar a existência do fundo comum de reserva;

– Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;

– Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;

– Informar, por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo;

– Informar, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo, salvo no que toca aos processos sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva;

– Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração;

– Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação;

– Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.

Com excepção do artigo 1437.º do Código Civil, que entra em vigor no dia seguinte ao da publicação do diploma, estas alterações entrarão em vigor no dia 10 de abril de 2022.